Η έξωση ενοικιαστή είναι ένα ζήτημα που απασχολεί πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων, ιδιαίτερα όταν υπάρχουν απλήρωτα ενοίκια, παραβίαση των όρων του μισθωτηρίου ή άρνηση αποχώρησης μετά τη λήξη της μίσθωσης. Η διαδικασία απαιτεί προσεκτικό χειρισμό, καθώς η νομοθεσία προβλέπει συγκεκριμένες προϋποθέσεις, προθεσμίες και νόμιμες ενέργειες που πρέπει να ακολουθηθούν.

Για έναν ιδιοκτήτη, η παραμονή ενός ενοικιαστή που δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του μπορεί να προκαλέσει οικονομικές απώλειες και σημαντική αβεβαιότητα. Από την άλλη πλευρά, ο ενοικιαστής προστατεύεται από αυθαίρετες ενέργειες και δικαιούται να ενημερωθεί για τις νόμιμες διαδικασίες που ακολουθούνται.

Η συνεργασία με έναν δικηγόρο που ασχολείται με μισθωτικές διαφορές μπορεί να βοηθήσει στην επιλογή της κατάλληλης διαδικασίας, στην ορθή επίδοση των εγγράφων και στην προστασία των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη.

Στον οδηγό που ακολουθεί θα μάθετε πότε μπορεί να κινηθεί διαδικασία έξωσης ενοικιαστή, ποιες είναι οι βασικές προθεσμίες στην Ελλάδα, τι αλλάζει με το νεότερο πλαίσιο του 2026 και ποια λάθη είναι σημαντικό να αποφύγετε.

Πότε μπορεί να γίνει έξωση ενοικιαστή;

Η έξωση δεν πραγματοποιείται απλώς επειδή ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να αδειάσει το ακίνητό του. Πρέπει να υπάρχει νόμιμος λόγος και να ακολουθηθεί η προβλεπόμενη διαδικασία.

Οι συνηθέστερες περιπτώσεις στις οποίες μπορεί να εξεταστεί η απόδοση του μισθίου είναι οι εξής:

• Απλήρωτα ενοίκια: Ο ενοικιαστής καθυστερεί την καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος.
• Λήξη της μίσθωσης: Η μίσθωση έχει λήξει και συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις για την επιστροφή του ακινήτου.
• Παραβίαση όρων του μισθωτηρίου: Ο ενοικιαστής δεν τηρεί ουσιώδεις συμβατικές υποχρεώσεις.
• Άλλες σοβαρές παραβάσεις: Τα πραγματικά περιστατικά ενδέχεται να δικαιολογούν καταγγελία της μίσθωσης ή δικαστική ενέργεια.

Δεν οδηγεί κάθε παράβαση αυτομάτως σε έξωση. Ο δικηγόρος πρέπει να εξετάσει τη σύμβαση, τα αποδεικτικά στοιχεία και την ισχύουσα νομοθεσία, ώστε να διαπιστώσει ποια διαδικασία μπορεί να εφαρμοστεί.

Έξωση λόγω απλήρωτων ενοικίων

Η μη καταβολή του ενοικίου αποτελεί έναν από τους συχνότερους λόγους για τους οποίους οι ιδιοκτήτες αναζητούν νομική υποστήριξη. Όταν συσσωρεύονται οφειλές, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιβαρύνεται οικονομικά, ενώ παράλληλα εξακολουθεί να μην έχει τη δυνατότητα να διαθέσει ελεύθερα το ακίνητό του.

Ποιο είναι το πρώτο βήμα;

Αρχικά, χρειάζεται να καταγραφούν τα ανεξόφλητα μισθώματα και να συγκεντρωθούν τα σχετικά έγγραφα. Σε αυτά περιλαμβάνονται το μισθωτήριο, οι τραπεζικές κινήσεις, τα αποδεικτικά πληρωμών και η επικοινωνία με τον ενοικιαστή.

Στη συνέχεια, εξετάζεται η αποστολή έγγραφης όχλησης μέσω δικαστικού επιμελητή. Σύμφωνα με το άρθρο 637 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 5221/2025, η όχληση πρέπει, κατά κανόνα, να έχει επιδοθεί τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης για διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω καθυστέρησης μισθωμάτων.

Τι γίνεται εάν ο ενοικιαστής πληρώσει;

Εάν ο ενοικιαστής εξοφλήσει τις οφειλές μέσα στη νόμιμη προθεσμία και η πληρωμή αποδεικνύεται εγγράφως, κατά κανόνα αποκλείεται η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου για τον συγκεκριμένο λόγο. Υπάρχει εξαίρεση όταν η καθυστέρηση οφείλεται σε επανειλημμένη δυστροπία.

Η αξιολόγηση της εξαίρεσης απαιτεί εξέταση των πραγματικών περιστατικών και του ιστορικού της μίσθωσης.

Έξωση μετά τη λήξη του μισθωτηρίου

Η λήξη του μισθωτηρίου αποτελεί διαφορετική περίπτωση από την καθυστέρηση πληρωμής ενοικίου. Ο ιδιοκτήτης που επιθυμεί να ανακτήσει το ακίνητό του πρέπει να εξετάσει τη διάρκεια της μίσθωσης, τους συμβατικούς όρους και τις σχετικές νομοθετικές ρυθμίσεις.

Στις μισθώσεις κατοικίας ισχύουν ειδικοί κανόνες για την ελάχιστη διάρκεια. Επομένως, η ημερομηνία λήξης που αναγράφεται στο συμβόλαιο δεν αρκεί πάντοτε από μόνη της για να καθορίσει πότε μπορεί να ζητηθεί νόμιμα η απόδοση του ακινήτου.

Ποια προθεσμία ισχύει για τη λήξη της μίσθωσης;

Με το νεότερο πλαίσιο του Ν. 5221/2025, το οποίο εφαρμόζεται από την 1η Μαΐου 2026, προβλέπεται δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου και λόγω λήξης της μίσθωσης, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Για τη διαδικασία αυτή απαιτείται, μεταξύ άλλων, εξώδικη πρόσκληση του ιδιοκτήτη προς τον ενοικιαστή για την απόδοση του ακινήτου τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης. Εάν η μίσθωση έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της, η σχετική πρόσκληση πρέπει να επιδοθεί τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής απόδοσης.

Η εφαρμογή των παραπάνω προϋποθέσεων χρειάζεται προσεκτικό έλεγχο, ιδιαίτερα όταν υπάρχουν παρατάσεις, τροποποιήσεις ή αμφισβήτηση σχετικά με τη διάρκεια της μίσθωσης.

Διαδικασία έξωσης ενοικιαστή βήμα προς βήμα

Η διαδικασία διαφέρει ανάλογα με τον λόγο για τον οποίο ζητείται η απόδοση του ακινήτου. Σε γενικές γραμμές, τα βασικά στάδια περιλαμβάνουν τα παρακάτω.

Βήμα 1: Νομικός έλεγχος της μίσθωσης

Ο δικηγόρος εξετάζει το μισθωτήριο, την έναρξη και τη λήξη της μίσθωσης, τις οφειλές και τις ενέργειες που έχουν προηγηθεί.

Ο έλεγχος βοηθά να προσδιοριστεί εάν υπάρχουν οι προϋποθέσεις για διαταγή απόδοσης μισθίου ή εάν απαιτείται διαφορετική δικαστική διαδικασία.

Βήμα 2: Σύνταξη και επίδοση εξωδίκου

Όπου απαιτείται, συντάσσεται έγγραφη όχληση ή εξώδικη πρόσκληση και επιδίδεται νόμιμα στον ενοικιαστή.

Το περιεχόμενο και ο χρόνος επίδοσης είναι καθοριστικά στοιχεία, καθώς η τήρηση των προβλεπόμενων προθεσμιών αποτελεί προϋπόθεση για την αξιοποίηση συγκεκριμένων διαδικασιών.

Βήμα 3: Κατάθεση αίτησης για διαταγή απόδοσης μισθίου

Εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις και υπάρχουν τα απαραίτητα έγγραφα, μπορεί να υποβληθεί αίτηση για διαταγή απόδοσης μισθίου.

Από την 1η Μαΐου 2026 εφαρμόζεται το νέο σύστημα έκδοσης των σχετικών διαταγών από δικηγόρους που ορίζονται σύμφωνα με τη νόμιμη διαδικασία, ενώ η δικαστική οδός εξακολουθεί να έχει σημασία στις περιπτώσεις που δεν μπορούν να αντιμετωπιστούν με τη συγκεκριμένη διαδικασία.

Βήμα 4: Επίδοση της διαταγής στον ενοικιαστή

Η διαταγή πρέπει να επιδοθεί νόμιμα. Από την επίδοσή της αρχίζουν να υπολογίζονται οι σχετικές προθεσμίες για την άσκηση των προβλεπόμενων ενδίκων βοηθημάτων και για την εκτέλεσή της.

Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να αμφισβητήσει τη διαταγή με τον νόμιμο τρόπο, εφόσον συντρέχουν οι σχετικές προϋποθέσεις.

Βήμα 5: Αναγκαστική εκτέλεση, εφόσον απαιτείται

Εάν ο ενοικιαστής δεν αποχωρήσει και έχουν τηρηθεί όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις, μπορεί να ακολουθήσει η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης από τα αρμόδια όργανα.

Ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να επιχειρήσει να ανακτήσει μόνος του το ακίνητο με αλλαγή κλειδαριάς ή απομάκρυνση αντικειμένων. Πολλές φορές προστρέχει στην ΠΑ.ΣΥ.ΠΕ. στον Πανελλήνιο σύλλογο προστασίας ενοικιαστών.

Πόσο διαρκεί η έξωση ενοικιαστή;

Η διάρκεια μιας έξωσης εξαρτάται από τον λόγο για τον οποίο ζητείται η απόδοση του μισθίου, τη διαδικασία που επιλέγεται, την πληρότητα των εγγράφων και τυχόν αντιδικίες.

Οι βασικές προθεσμίες που πρέπει να γνωρίζετε είναι οι εξής:

• Απλήρωτα ενοίκια: Κατά κανόνα απαιτείται προηγούμενη όχληση τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης για διαταγή απόδοσης μισθίου.
• Λήξη μίσθωσης: Προβλέπεται εξώδικη πρόσκληση τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη ή, σε μίσθωση που έχει καταστεί αορίστου χρόνου, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής.
• Εκτέλεση διαταγής λόγω απλήρωτων ενοικίων: Ισχύει κατά κανόνα προθεσμία 20 ημερών από την επίδοση της διαταγής.
• Εκτέλεση διαταγής λόγω λήξης μίσθωσης: Το νέο πλαίσιο προβλέπει προθεσμία δύο μηνών από την επίδοση της διαταγής πριν από την εκτέλεσή της.

Οι παραπάνω προθεσμίες προκύπτουν από το σχετικό νομοθετικό πλαίσιο και πρέπει να επιβεβαιώνονται για κάθε συγκεκριμένη υπόθεση.

Δεν πρέπει να συγχέονται οι νόμιμες προθεσμίες με τη συνολική διάρκεια της διαδικασίας. Επιδόσεις, αργίες, ενδεχόμενη άσκηση ανακοπής και άλλα διαδικαστικά ζητήματα μπορούν να επηρεάσουν τον πραγματικό χρόνο ολοκλήρωσης.

Ποια έγγραφα χρειάζονται για την έξωση;

Η συγκέντρωση των απαραίτητων εγγράφων πριν από την έναρξη της διαδικασίας βοηθά στον περιορισμό λαθών και καθυστερήσεων.

Ο ιδιοκτήτης καλό είναι να έχει διαθέσιμα:

• Το μισθωτήριο συμβόλαιο και τυχόν τροποποιήσεις του.
• Την ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης, όπου είναι σχετική.
• Αποδεικτικά πληρωμής ή μη καταβολής ενοικίων.
• Αναλυτικό υπολογισμό των οφειλών.
• Αντίγραφα εξωδίκων και αποδεικτικά επίδοσης.
• Την αλληλογραφία με τον ενοικιαστή.
• Έγγραφα που αποδεικνύουν τη λήξη της μίσθωσης, όταν αυτό αποτελεί τον λόγο απόδοσης.

Δεν απαιτούνται τα ίδια έγγραφα σε κάθε υπόθεση. Ο δικηγόρος θα προσδιορίσει ποια στοιχεία είναι απαραίτητα για τη συγκεκριμένη διαδικασία.

Μπορεί ο ιδιοκτήτης να κάνει έξωση χωρίς δικηγόρο;

Η νομική διαδικασία έξωσης περιλαμβάνει συγκεκριμένες απαιτήσεις ως προς τα έγγραφα, τις επιδόσεις και τις προθεσμίες. Για αυτόν τον λόγο, η υποστήριξη δικηγόρου είναι ιδιαίτερα χρήσιμη, ειδικά όταν υπάρχουν απλήρωτα ενοίκια, αμφισβητήσεις ή κίνδυνος απώλειας προθεσμιών.

Ο δικηγόρος μπορεί να αξιολογήσει εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις για διαταγή απόδοσης μισθίου, να οργανώσει τον φάκελο και να σας ενημερώσει για τις επιλογές σας.

Επιπλέον, το νέο πλαίσιο για την έκδοση διαταγών απόδοσης μισθίου προβλέπει συγκεκριμένο μηχανισμό ορισμού δικηγόρου για την έκδοση της διαταγής. Αυτό δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται δικό του νομικό σύμβουλο για την προετοιμασία και τη διαχείριση της υπόθεσης.

Τι απαγορεύεται να κάνει ο ιδιοκτήτης κατά την έξωση;

Ακόμη και όταν υπάρχουν απλήρωτα ενοίκια ή έχει λήξει η μίσθωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να ακολουθεί τη νόμιμη διαδικασία.

Ενέργειες όπως οι παρακάτω μπορεί να δημιουργήσουν πρόσθετα νομικά προβλήματα:

• Η αλλαγή κλειδαριάς χωρίς νόμιμη απόδοση του ακινήτου.
• Η απομάκρυνση προσωπικών αντικειμένων του ενοικιαστή.
• Η διακοπή ρεύματος ή νερού με σκοπό την εξαναγκαστική αποχώρηση.
• Η είσοδος στην κατοικία χωρίς νόμιμη βάση.
• Οι απειλές ή άλλες ενέργειες εξαναγκασμού.

Η ύπαρξη οφειλής δεν επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να παρακάμπτει τις νόμιμες διαδικασίες. Η ανάκτηση του ακινήτου πρέπει να γίνεται με τον τρόπο που προβλέπει ο νόμος.

Τι δικαιώματα έχει ο ενοικιαστής όταν κινείται διαδικασία έξωσης;

Ο ενοικιαστής διατηρεί τα δικαιώματά του και κατά τη διάρκεια της διαδικασίας απόδοσης του μισθίου.

Ανάλογα με την υπόθεση, μπορεί να εξετάσει:

• Εάν η μίσθωση έχει πράγματι λήξει.
• Εάν οι απαιτήσεις για απλήρωτα ενοίκια είναι ορθές.
• Εάν έχουν τηρηθεί οι προβλεπόμενες διαδικασίες και προθεσμίες.
• Εάν η διαταγή περιέχει νομικά ή πραγματικά σφάλματα.
• Εάν υπάρχουν λόγοι για άσκηση ανακοπής ή άλλου προβλεπόμενου ενδίκου βοηθήματος.

Οι σχετικές προθεσμίες είναι κρίσιμες. Εάν ο ενοικιαστής λάβει εξώδικο ή διαταγή απόδοσης μισθίου, είναι σημαντικό να ζητήσει άμεσα νομική συμβουλή και να μην αγνοήσει το έγγραφο.

Πόσο κοστίζει η διαδικασία έξωσης;

Το κόστος εξαρτάται από την πολυπλοκότητα της υπόθεσης, τη διαδικασία που θα ακολουθηθεί και τις ενέργειες που απαιτούνται.

Ενδεικτικά, μπορεί να περιλαμβάνει:

• Αμοιβή δικηγόρου.
• Έξοδα σύνταξης και επίδοσης εξωδίκου.
• Δικαστικά ή άλλα διαδικαστικά έξοδα, όπου προβλέπονται.
• Έξοδα δικαστικού επιμελητή για τις απαιτούμενες επιδόσεις και πράξεις εκτέλεσης.
• Πρόσθετες δαπάνες εάν προκύψει αντιδικία.

Πριν ξεκινήσετε, ζητήστε αναλυτική ενημέρωση για το αναμενόμενο κόστος και τα πιθανά πρόσθετα έξοδα. Η ακριβής εκτίμηση μπορεί να γίνει μόνο αφού εξεταστούν τα δεδομένα της υπόθεσης.

Πώς να επιλέξετε δικηγόρο για έξωση ενοικιαστή

Η επιλογή δικηγόρου με εμπειρία στις μισθωτικές διαφορές μπορεί να βοηθήσει στην οργάνωση της υπόθεσης και στην αποφυγή διαδικαστικών λαθών.

Πριν αναθέσετε την υπόθεση, εξετάστε:

• Την εμπειρία του σε υποθέσεις απόδοσης μισθίου.
• Τη γνώση των διαδικασιών για απλήρωτα ενοίκια και λήξη μίσθωσης.
• Τη σαφή ενημέρωση για τα απαιτούμενα έγγραφα και τις προθεσμίες.
• Τη διαφάνεια ως προς την αμοιβή και τα πρόσθετα έξοδα.
• Τη δυνατότητα συστηματικής ενημέρωσης για την εξέλιξη της υπόθεσης.

Ένας κατάλληλος νομικός σύμβουλος θα πρέπει να εξηγεί τις διαθέσιμες επιλογές και τους κινδύνους τους, χωρίς να υπόσχεται εγγυημένο αποτέλεσμα ή συγκεκριμένη διάρκεια ολοκλήρωσης.

Συχνές ερωτήσεις για την έξωση ενοικιαστή

Πόσος χρόνος χρειάζεται για να γίνει έξωση λόγω απλήρωτων ενοικίων;

Ο χρόνος εξαρτάται από τη διαδικασία και τις περιστάσεις της υπόθεσης. Για τη διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω καθυστέρησης ενοικίων προβλέπεται, κατά κανόνα, προηγούμενη όχληση τουλάχιστον 15 ημερών και προθεσμία 20 ημερών για την εκτέλεση μετά την επίδοση της διαταγής. Η συνολική διάρκεια μπορεί να είναι μεγαλύτερη.

Τι είναι η ΠΑ.ΣΥ.ΠΕ.;

Είναι ο Πανελλήνιος Σύλλογος Προστασίας Ενοικιαστών και πολλές φορές ο ενοικιαστής προστρέχει σε αυτή την ομάδα για την υπεράσπισή της. Είναι κατοχυρωμένοι νομικά και έχουν μεγάλη εμπειρία σε δικαστικές διαμάχες ακινήτων.

Μπορώ να κάνω έξωση εάν έχει λήξει το μισθωτήριο;

Ναι, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις. Πρέπει να ελεγχθούν η διάρκεια της μίσθωσης, οι κανόνες που εφαρμόζονται και η προβλεπόμενη εξώδικη πρόσκληση. Για τη νέα διαδικασία λόγω λήξης μίσθωσης προβλέπεται, κατά κανόνα, τρίμηνη προθεσμία εξώδικης πρόσκλησης και δίμηνη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής.

Χρειάζεται εξώδικο πριν από την έξωση;

Στη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου λόγω απλήρωτων ενοικίων απαιτείται, κατά κανόνα, προηγούμενη έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή. Αντίστοιχα, για τη διαδικασία λόγω λήξης της μίσθωσης προβλέπεται εξώδικη πρόσκληση με συγκεκριμένο χρονικό περιθώριο. Οι ακριβείς προϋποθέσεις εξαρτώνται από την περίπτωση.

Μπορεί ο ενοικιαστής να προσβάλει τη διαταγή απόδοσης μισθίου;

Ναι. Η νομοθεσία προβλέπει τη δυνατότητα άσκησης ανακοπής, εφόσον συντρέχουν οι σχετικές προϋποθέσεις. Η προθεσμία και οι ενέργειες που απαιτούνται πρέπει να ελέγχονται αμέσως μετά την επίδοση του εγγράφου.

Μπορώ να διεκδικήσω τα απλήρωτα ενοίκια μαζί με την έξωση;

Η απόδοση του ακινήτου και η είσπραξη των οφειλών είναι διακριτά ζητήματα. Ανάλογα με τα στοιχεία και τις νόμιμες προϋποθέσεις, μπορεί να εξεταστεί η παράλληλη ή χωριστή διεκδίκησή τους.

Συμπέρασμα: Πώς να προχωρήσετε νόμιμα σε έξωση ενοικιαστή

Η έξωση ενοικιαστή απαιτεί σωστή προετοιμασία, τεκμηρίωση και τήρηση των προβλεπόμενων διαδικασιών. Είτε πρόκειται για απλήρωτα ενοίκια είτε για λήξη του μισθωτηρίου, ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει τις προϋποθέσεις και τις προθεσμίες πριν προχωρήσει σε οποιαδήποτε ενέργεια.

Το νεότερο πλαίσιο του 2026 προβλέπει συγκεκριμένες διαδικασίες για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, αλλά η επιλογή της κατάλληλης οδού εξαρτάται από τα πραγματικά δεδομένα κάθε υπόθεσης.

Εάν αντιμετωπίζετε πρόβλημα με ενοικιαστή, συγκεντρώστε το μισθωτήριο και τα σχετικά αποδεικτικά στοιχεία και απευθυνθείτε σε δικηγόρο με εμπειρία στις μισθωτικές διαφορές. Η έγκαιρη νομική καθοδήγηση μπορεί να σας βοηθήσει να προστατεύσετε την περιουσία σας και να αποφύγετε λάθη που ενδέχεται να καθυστερήσουν την ανάκτηση του ακινήτου.

Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί εξατομικευμένη νομική συμβουλή. Οι προθεσμίες και οι διαδικασίες πρέπει να επιβεβαιώνονται από δικηγόρο με βάση την ισχύουσα νομοθεσία και τα συγκεκριμένα δεδομένα κάθε υπόθεσης.